רשות מקרקעי ישראל פרסמה אתמול (שלישי) את חוברת המכרז ליזמים לשיווק 10 מתחמים (11 מגרשים) בשכונת צמרת, פתח תקווה. מדובר בשיווק משמעותי בשלב ב’ של תוכנית הבינוי במתחם סירקין לשעבר, אשר מאיץ את התקדמותו של הפרויקט. זהו המכרז הראשון בשכונת צמרת המיועד לשוק החופשי. עד עתה, במסגרת שלב א', שווקו ליזמים כ-1,700 יח"ד במסלול "מחיר מטרה", ו-741 יח"ד להשכרה. בפועל, כבר אושרו היתרי בנייה לכ־500 יחידות דיור בשלב א’, ביניהם, 12 מגדלים שכבר נמצאים בבנייה.
תמהיל בנייה מגוון
המגרשים שפורסמו כוללים תמהיל מגוון של בנייה: החל מבנייה מרקמית נמוכה בשכונות הפנימיות, דרך בניינים בני 8–10 קומות, ועד למגדלים שימוקמו לאורך הציר הראשי של השכונה ויכללו שטחי מסחר. לאורך הציר המרכזי מתוכננת שדרת מסחר של בתי עסק כמו בתי קפה, מסעדות, חנויות ושירותים קהילתיים, כחלק מתפיסה של עירוב שימושים, ליצירת רחוב עירוני פעיל. על פי תנאי המכרז, היזמים ייבנו מבני ציבור במגרשים בהתאם להנחיות העירייה ובחלק מהמגרשים יתמודדו עם אתרים לשימור, בהתאם להנחיות התב"ע. עיריית פתח תקווה בירכה על המהלך וציינה כי הוא מהווה נדבך מרכזי בהקמת שכונה חדשה, שתכלול בסך הכול כ־12,000 יחידות דיור.
מחיר מינימום משתנה
אחת הנקודות הבולטות בחוברת המכרז היא מנגנון שלפיו מחיר המינימום אינו קבוע בהכרח, והוא עשוי להתעדכן לפי מספר ההצעות הכשרות שיוגשו לכל מתחם – עד למועד ההכרזה על הזוכים. המשמעות היא שככל שיש יותר תחרות בין יזמים, כך המחיר המינימלי יורד, מה שמשפיע על התמחור שהיזמים "סופגים" כבר בשלב הקרקע, ובהתאם, על תמחור הדירה לרוכשים בשוק החופשי. מחירי המינימום של המתחמים נעים בין 9-32 מיליון שקל ואילו הוצאות הפיתוח נעות בין 20-55 מיליון שקל. בחיבור שני הרכיבים יחד (קרקע + פיתוח) מדובר על סדר גודל ממוצע של כ־356 אלף שקל ליח״ד, עוד לפני עלויות הבנייה, המימון והרווח היזמי.
המכרז אשר צפוי להיסגר ביום האחרון של השנה, 31 בדצמבר 2025, מפורסם בנקודת זמן בה שוק הנדל"ן רגיש מאוד לשאלת המימון: בנובמבר 2025 בנק ישראל הוריד את הריבית ל־4.25% והסביבה המוניטרית עשויה להקל בהדרגה על מימון ההון ליזמים, אולם ככל שהמימון מוזל, התחרות על הקרקע עשויה להתחמם. בהשוואה למרכז, מחיר הקרקע הממוצע לדירה אינו גבוה, ועשוי לתדלק את התחרות בין היזמים.
ראש העיר פתח תקווה, רמי גרינברג, התייחס לפרסום רמ"י ואמר: "שכונת 'צמרת' מהווה נדבך מרכזי בפיתוח העיר לטובת הדור הבא. אנחנו מקדמים תכנון איכותי שמאזן בין צורכי המגורים לבין מרחבים ציבוריים, תחבורה מתקדמת ושירותים קהילתיים מגוונים. מדובר בשכונה בסדר גודל של עיר חדשה – מהלך שישנה את פני האזור כולו ויעניק לתושבים הקיימים והחדשים איכות חיים ברמה הגבוהה ביותר".