רובע צמרת, הרובע החדש שמוקם על שטח מחנה סירקין לשעבר, מתוכנן כשכונה עירונית גדולה וצפופה יחסית: אלפי יחידות דיור, פארק מרכזי, מוסדות ציבור, מסחר ותעסוקה. חלק מהדירות ישווקו כבר בשנה הקרובה לזכאי "מחיר מטרה" שזכו בהגרלות. רבים מהם משפחות צעירות שעבורן זו תהיה דירת קבע ראשונה.
מי שמגיע לבחור דירה מגלה מהר מאוד שהדילמה היא לא רק "4 או 5 חדרים" ולא רק "מול הפארק או לרחוב הפנימי". לעיתים, באותו פרויקט עומדות לבחירה דירות בשני טיפוסי בניינים שונים לגמרי: בניינים מרקמיים בני 8–10 קומות וגם מגדלי מגורים גבוהים בהרבה (16-30 קומות). על הנייר שתי הדירות זהות – אותו קבלן, אותו מפרט בסיסי, אותה שכונה – אבל החיים בבניין מרקמי ובמגדל הם לא אותו סיפור.
ישראל עולה לגובה
בעשור האחרון חלה קפיצה דרמטית בבנייה לגובה בכל הארץ. מהלך שמונע בעיקרו מצפיפות ומחירי קרקע, אבל גם מתדמית. מגדל מזוהה עם יוקרה, חדשנות ונוף פתוח. השינוי בקו הרקיע הישראלי, שמתמלא בגורדי שחקים, חל גם בפתח תקווה.
על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שהתפרסמו בינואר 2024 מרבית הבניינים בפתח תקווה הם נמוכים: 38.2% הם מבנים עם 1-2 דירות, 18.6% הם מבנים עם 11-20 דירות, 16.7% מהמבנים עם 6-10 דירות, 7.4% מהמבנים הם עם 21-30 דירות בבניין, 3.7% הם מבנים עם 31-40 דירות ורק 3.4% הם מבנים עם מעל 41 דירות. אולם המצב משתנה. במסגרת ההתחדשות העירונית גם פ"ת עולה לגובה, כך לדוגמה, בתוכנית מטרו מזרח בצומת סירקין (הסמוכה לשכונת צמרת) אושרו מגדלי מגורים של 9 עד 41 קומות.
אותה דירה בבניין ובמגדל
בשכונת צמרת אושרו 2 סוגי מגורים, מגורים ג': בניינים מרקמיים עד 10 קומות, בשני טיפוסים עיקריים: בניינים נמוכים של עד 3 קומות (עם דירות גן וגג) ובניינים מרקמיים עד 10 קומות. בניינים אלו ממוקמים לרוב לאורך רחובות פנימיים ושכונתיים.
מגורים ד' מתייחסים לבנייה מרקמית ומגדלית יחד. הבניינים המרקמיים עד 10 קומות, והמגדלים – בנייני מגורים בני 16–30 קומות, לעיתים מעל קומת מסד מסחרית כפולה לאורך הצירים הראשיים. בתקנון התוכנית נקבע שבמקרים מסוימים ניתן, בהליך הקלה, להוסיף עד 5 קומות למגדלים בני 16 קומות ומעלה, כך שבחלק מהמגרשים ייתכן שנראה בעתיד גם מגדלים גבוהים יותר מ־30 קומות.
בהגרלות ״מחיר מטרה״ בשכונת צמרת מרבית היזמים שזכו מציעים לזכאים דירות בבניינים מרקמיים לצד אפשרות בחירה של דירות במגדל המגורים. כך לדוגמה, היזמים אפרידר, עץ השקד וגרופית, מציעים לזכאים דירות במגדל בן 30 קומות או בניינים מרקמיים של 9-10 קומות.
לעיתים מדובר בדירות "זהות" על הנייר: אותו קבלן, אותו פרויקט, אותו מפרט בסיסי – אבל חלקן בבניין מרקמי וחלקן במגדל גבוה. מה שלא כתוב בגיליון ההגרלה הוא כמה תעלה לכם הבחירה הזו לאורך זמן.
מערכות מורכבות יותר
גם אם מדובר על דירה בקומה זהה במגדל ובבניין מרקמי, שגרת החיים שונה. בבניין מרקמי קטן יחסית, התנועה ביום־יום פשוטה יותר: כמה דקות במעלית אחת, ועד בית שמורכב משכנים שאתם רואים בחניה ובגינה, החלטות שמתקבלות לעיתים בשיחת חדר מדרגות ולא בניירת רשמית.
במגדל הדברים נראים אחרת. יותר דיירים, יותר דירות להשכרה, יותר אנונימיות. ועד הבית הופך דומה יותר לועד של יישוב קטן. ברוב המקרים נכנסת לתמונה חברת ניהול חיצונית, שלוקחת אחריות על ניקיון, תחזוקה, גינון, מערכות בטיחות ושירות לדיירים. זה לכשעצמו לא דבר רע – להיפך, זו כמעט חובה בבניינים מורכבים – אבל זה אומר שהחיים במגדל תמיד יהיו מלווים בסוג של "מס קבוע" לטובת ההפעלה השוטפת שלו.
גם בתחום הבטיחות ההבדל משמעותי. מעל גובה מסוים, התקנות כבר מחייבות מערכות ספרינקלרים בדירות, מערכות לחץ בחדרי המדרגות, חדר בקרה, ציוד גילוי עשן מתקדם. מערכות האלו מצילות חיים, אבל הן גם מגבירות את התלות במקצוענות של חברת התחזוקה – ואת העלות השוטפת.
"פער של מאות שקלים בחודש לדירה"
מחקרים ותסקירים ממשלתיים מזהירים כבר שנים שיחד עם העלייה לגובה עולה גם החשיפה לסיכון תחזוקתי וכלכלי: מגדל שלא מתוכנן ומתוחזק נכון עלול בתוך 10–15 שנה להפוך מנכס נוצץ לנטל כבד על הדיירים.
בבנייה מרקמית, בניין של 8–10 קומות עם מעלית אחת או שתיים, לובי פשוט וגינה קטנה, עלויות התחזוקה ברורות יחסית. במגדל נכנסות למשוואה עוד ועוד מערכות: יותר מעליות, חדרי משאבות, מערכות ספרינקלרים בכל קומה, חניון תת־קרקעי גדול, מערכות אוורור, מערכות גילוי וכיבוי אש מתקדמות, לעיתים גם לובי מפואר, חדר כושר, טרקלין דיירים ועוד. כל משאב ציבורי כזה צריך חשמל, ניקיון, בדיקות, תיקונים – ולבסוף גם החלפה.
פרופ' דני בן שחר, ראש מכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול על שם קולר באוניברסיטת תל אביב התראיין בעבר בנושא, וציין כי לתפישתו, בניינים גבוהים דורשים השקעות רבות בתחזוקה ולפיכך, הם ברי קיימה רק עבור אוכלוסיות שיכולות לממן לאורך זמן את אותן עלויות. "אם ההשקעות האלה לא תבוצענה הנכסים יהפכו למוזנחים, למה שאנחנו קוראים "סלמאס".
פרופ' בן שחר ציין כלל אצבע לפיו ניתן לקבוע היכן מגדלים רבי קומות יהיו מתחוזקים לאורך זמן, המסתמך על רכיב פשוט למדידה: עלות הקרקע. "ככל שערכי הקרקע גבוהים יותר, יש הצדקה לבנייה גבוהה יותר, לדוגמה בערים כמו תל אביב. הסיכוי שאוכלוסיות יוכלו לשמר את האיכות של הבניין יורד, ככל שערכי הקרקע נמוכים יותר", הוא הסביר. "אין ספק שזה מפתה להיכנס לבניין חדש בקומה גבוהה, אבל צריך לשאול האם לאורך זמן בעלי הדירות ודיירי הבניין יכולים לשמור עליו"?
גיל סספורטס, מנכ"ל ובעלים של חברת "עתיד חדש" לתחזוקת בניינים, שפועלת כבר יותר מ־15 שנה במגדלי מגורים גבוהים בפתח תקווה מצייר תמונה מורכבת יותר מהמשפט "מגדל יקר, בניין נמוך זול". מצד אחד, הוא אומר, "בניין גדול עם הרבה מערכות הוא אכן יקר יותר לתחזוקה – אבל העלות מתחלקת על הרבה יותר דירות".
"ברוב הבניינים הסטנדרטיים בפתח תקווה, אתה רואה טווח של בערך חמישה שקלים למ"ר ועד שבעה וחצי שקלים למ"ר לחודש״, הוא מסביר. "בניינים פשוטים יותר, בלי אקסטרות, בדרך כלל יישארו קרוב לחמישה שקלים למ"ר – אבל אם יש שומר 24/7, לובי מושקע, חדר כושר או בריכה – התוספת למ"ר מצטברת לפער של מאות שקלים בחודש לדירה".
במגדל נדרשת חשיבה לטווח ארוך
סספורטס מדגיש נקודה נוספת שחשובה במיוחד בשכונה חדשה כמו צמרת: החשיבה לטווח הארוך – "בבניין חדש צריך לחשוב חמש ועשר שנים קדימה. בשנים הראשונות יש אחריות קבלן ולכן לכאורה אין הרבה תיקונים, ופה הטעות: דווקא בהתחלה צריך להפריש סכום קטן, נגיד שישה אחוז מהתקציב החודשי, לקרן חידוש ציוד".
הקרן הזו היא מה שיממן בעוד כמה שנים שיפוץ מעליות, החלפת משאבות, שדרוג מערכות ובלאי טבעי אחר. בלי קרן כזו, כל תקלה גדולה הופכת לסערה באסיפת הדיירים: אין כסף, מתחילים לגבות תשלום נוסף, חצי מהדיירים מתנגדים, חלק לא משלמים – והבניין נכנס לסחרור של דחיות והזנחה.
הוא גם מתאר תופעה שמומלץ להיות מודעים אליה כבר בשלב בחירת חברת הניהול: "יש חברות שעובדות לפי העיקרון של 'הנייר סופג הכול' – נותנים הצעה זולה בפיקס פרייס, מבטיחים לעשות הכול, אבל אף אחד לא באמת בודק אם לאורך השנים בוצעו כל הבדיקות והטיפולים. אחרי כמה שנים מגלים שלא טיפלו כמו שצריך, ואז משלמים ביוקר על תחזוקת שבר במקום על תחזוקה מונעת."
נקודה מעניינת נוגעת לבניינים הנמוכים בקומפלקס מעורב עם מערכות מים, המשאבות ו/או חניון משותפים למגדל ולבניין המרקמי. "במצב כזה," אומר סספורטס, "כל הבניינים בקומפלקס נושאים יחד את עלות המערכות, לפי מספר הדירות, כך שלפעמים אין כמעט הבדל במחיר למ"ר בין מי שגר במגדל לבין מי שגר בבניין הנמוך. יש גם מקרים אחרים, שדווקא הדיירים בבניין נמוך ועצמאי משלמים יותר, כי חברת הניהול לא נכנסת בכלל לעבוד אם אין מינימום מסוים לתקציב החודשי, והסכום הזה נופל על מעט דיירים."
שכונת צמרת צפויה להיות אחת השכונות הבולטות במרכז בעשור הקרוב. כדי שקניית הדירה תהפוך גם לסיפור הצלחה של מגורים יציבים ונעימים, כדאי להתייחס לבחירה בין מגדל לבניין מרקמי לא רק כעניין של טעם – אלא כבחירה תכנונית, תחזוקתית וכלכלית שתשפיע עליכם הרבה אחרי שההתלהבות מהכניסה לדירה החדשה תשכך.